房企的融资，拥有了越来越多的反弹空间。
日前，中国银行宣布利用境内外市场资源，为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已实现提款。这是一个月时间内，继信贷、发债、股权融资“三箭齐发”之后，“内保外贷”第四支箭又落地。也是继监管层发出支持房企离岸贷款信号后成功落地“内保外贷”的首单。
那么，在国内银行担保信用加持下，国内房企的海外融资渠道能否重新打开?专家对此怎么看?
首单“内保外贷”业务花落龙湖
“内保外贷”是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。
据悉，此次中行与龙湖集团开展的“内保外贷”业务，由境内机构接受龙湖集团境内主体委托，为其开立人民币融资保函，并由中银香港发放贷款，满足龙湖集团流动性需求。
事实上，首单房企“内保外贷”业务的落地和近期监管层政策支持密切相关。11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会上，央行副行长潘功胜表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。此后，12月初，也有市场消息称，监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行在12月10日前向房企提供离岸贷款，放款对象涉及多家房企。
首单房企“内保外贷”业务之所以花落龙湖，与龙湖自身资质相关。作为民营房企“示范生”，龙湖保持财务自律，债务结构安全。截至2022年上半年，龙湖连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。其中，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%。而龙湖也是少数获得标普、穆迪、惠誉三大机构全投资级评级的优质房企。
中国银行公司金融部总经理葛春尧介绍：“本笔‘内保外贷’有以下特点：一是业务落地效率高，在接到企业申请后，不到10个工作日的时间内完成了保函开立以及境外放款，有效满足企业时效性需求。二是机构间合作紧密，中行境内外两家机构，一家服务境内担保主体，一家对接香港融资主体，充分发挥我行海内外一体化优势，在各个业务环节密切配合。”
专家：境外融资迎转折
今年以来，绿地控股、旭辉控股、融创中国等多家大型房企境外债务均在寻求展期甚至出现违约，影响中国房企在境外的信用形象，境外融资渠道基本丧失融资功能。
据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。从融资结构来看，海外债占比仅为2.3%，同比下降14.1个百分点。而从11月份单月来看，房地产企业非银融资总额为465亿元，同比下降25.9%，环比下降18.4%。受疫情、政策调整等多重因素影响，11月份市场观望情绪较大，融资规模再度下滑，年内仅高于2月份水平。从融资结构来看，海外债占比为0。
“内保外贷”其实是银行的一项传统业务，而此时重启对房企的“内保外贷”具有重要意义。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,因为境外市场对中国房地产市场的信用已经失去信心了，而此前多数房企都是需要依靠境外融资，所以境外融资的恢复对于民企的稳定性具有重要意义。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,银行此举有助于房企缓解偿债压力，防止债务违约风险继续扩大。同时，也有利于促进海外投资者恢复投资信心，改善房企海外融资环境。
除了中国银行对龙湖的“内保外贷”首单落地外，中信银行、光大银行近期也与多家房企签署战略合作协议，为房企提供综合金融服务，其中就包括“内保外贷”等业务领域。而首批获得贷款资格的5家房企包括龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、美的置业和新城发展。
对于“内保外贷”会利好哪些房企，IPG中国区首席经济学家柏文喜点评称：“房企发行境外债时基本都是无担保、无抵押的信用债，之所以很多房企出现了流动性问题，表明其境内的融资空间也已经用尽了，而‘内保外贷’这种方式需要房企在境内拥有足够的担保或者抵质押条件，很显然目前的大多数房企是不具备的。因此，‘内保外贷’这种方式不会扩展到更多的房企，它只适用于资质较好的房企。”
房企融资还需推力
业内更为关注的是，在国内银行担保信用加持下，内房企的海外融资渠道能否重新打开?
去年下半年以来，房企普遍遭遇流动性危机。在偿付高压下，多数房企选择“保内弃外”，这使得内房企在境外的信用形象急剧下滑，并频频遭到海外评级机构下调主体评级或展望评级，内房企境外融资渠道几乎处于冻结状态。据统计，2022年1至11月，房企境外债券发行总额约269.1亿美元，达到近5年来最低值，同比下降约64.2%。
李宇嘉表示,目前，我国民营房企的境外融资基本处于冻结状态，境外市场认为我国民营房企已经没有偿债能力，所以，需要修复境外市场对于中国房企的看法。中国银行采取内保外贷的这种形式来投放资金，这是首单，后续将会有更多房企尝试。
柏文喜认为，受整个房地产行业信心极度萎缩影响，以及房企自身评级取消或降低影响，无法凭借自身信用继续发债或者很难发债，所以需要借助国内银行担保来提升增信。“内保外贷”首单的落地，有助于缓解房企的境外债流动性压力，并实现借新还旧式的良性循环，从而推动境外融资的逐步重启与恢复。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则认为，“内保外贷”有作用，但并不能完全解决房企融资问题。房企要做“内保外贷”业务，一是用现金做质押，二是用土地作质押，如果用土地做质押，质押率可能只有五折、四折甚至三折。如果房企已经具备这样的质押能力，在境内能贷出钱来，也有能力偿还海外债务。目前很多房企还很难做到这一点。
