两大央企联手，剑指“房地产纾困类代建项目”。

近日，中交地产(000736.SZ)宣布将携手信达地产，在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。

近年来，中交地产在传统的房地产开发业务以外，持续推进新航道业务，主要包含城市更新、高端养老、TOD、中交科技园、物流地产、代建等特色特质业务。

其中，代建业务是中交地产的一个重要板块，近年公司不断加大对代建业务的布局。今年的中期业绩显示，其代建业务占总营收比例由0.01%上升至0.05%。中交地产表示，当前代建业务处于起步阶段，未来公司将在地产主业稳健发展的基础上，积极开拓代建等新兴业务，促进公司产业链的延伸。

在疫情影响下，中交地产的营收依然实现了稳步增长。2022年上半年，中交地产实现营业收入124.42亿元，同比大幅增长151.39%;利润总额6.44亿元，同比增长10.70%。

构建代建业务全服务链条

这次中交地产与信达地产联手目的很明确，直指“房地产纾困类代建项目”。

中交地产表示，本次双方战略合作的达成，为中交地产和信达地产未来在全国范围内开展深层次的战略合作打下基础，未来双方将立足各自资源禀赋，开展长期、互信的全方位合作。

据了解，信达地产背靠中国信达，是我国第一家专门处置不良资产的专业公司。

在代建业务方面，信达地产的中期业绩报告显示，上半年已落地佳兆业广州南沙悦伴湾等一批受困房企风险化解项目，保障4424套商品房按期交付，兑付200户、10亿元房地产企业理财产品，支付271户、5.8亿元上游供应商欠款，带动354亿元存量项目复工复产。

信达地产还与地方国资合作，参与成立地方纾困基金。今年4月，信达地产与陕建地产集团共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，将围绕危困房企并购开展合作。8月，信达在河南与中豫建投集团达成共识，将在地产纾困基金等方面展开合作。

代建业务也是中交地产的一个重要板块。中交的代建业务始于2019年，当时，在稳坐代建第一把交椅的绿城管理任职多年的李永前，亲眼见证绿城如何将代建做大做强。因此，李永前从绿城调回中交地产担任总裁后，被寄予厚望。

2020年3月13日，中交地产官宣进入代建产业，完成注册中交地产管理集团，对标学习绿城管理。此后，李永前在中交开始了一系列的改革，先后提出了“5年步入千亿阵营”的目标和“六个一工程”战略，即大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

根据中交地产的披露，其代建业务在2020年的签约销售面积为1.87万平方米，签约金额达8.38亿元，到2021年分别增至2.23万平方米、10.24亿元。

今年以来，中交地产在代建领域的发展明显提速。3月底，中交地产成立“中交代建全产业发展联盟”，由中交管理牵头成立，联合中交四航局、绿城设计、长城资本等18家中交兄弟单位及市场化资方，拟打通房地产代建业务全服务链条。

资料显示，“中交代建全产业发展联盟”是中交地产为适应国内房地产行业发展新变局，完善城市建设产业链和价值链，打造“轻重协同、双轮驱动”发展模式和中交特色房地产业务的举措。

4月，中交代建板块迎来了新的负责人，原副总裁、华北区域董事长兼总裁刘辉出任总经理。对于刘辉的到来，中交地产给予厚望，在任命仪式上，中交地产执行总裁徐爱国表示：“希望在代建业务领域为公司的整体经营贡献力量。”

营收增长推进多元化拿地

2021年在疫情影响下，中交地产品牌全口径销售业绩依然实现了稳步增长，累计签约金额由2020年的878.6亿增长至950.2亿元，同比增长率为8.12%。

2022年上半年，中交地产营业收入124.42亿元，同比大幅增长151.39%;毛利润15.48亿元，同比增长52.67%;利润总额6.44亿元，同比增加10.70%;归母净利润0.84亿元，同比减少47.87%。

销售方面，中交地产积极推动销售回款，增强现金安全性，上半年实现销售回款195亿元，回款率95%。

2022年上半年，中交地产实现销售金额205亿元，销售面积104万平方米，销售金额降幅小于TOP50房企约-48.1%下滑幅度，虽然销售下滑，但业绩表现优于同规模企业。销售权益达到80.0%，同比上升了12.5个百分点。

此外，在今年上半年房企普遍停止拿地的背景之下，中交地产仍然有支出。2022年上半年，中交地产新增8宗地块，合计土地价款164.51亿元，权益价款63.55亿元。

从拿地方式看，中交地产投资拿地方式较为多元，持续加大收并购和特色特质类项目获取力度，新增的8个项目中，有3个项目是通过股权收购拿地，此外另有一个项目是通过增资的方式获得，其余来自招拍挂土储，同时进一步加强与优质企业的股权合作，外部合作更加稳健。

截至2022年6月30日，中交地产持有房地产项目112个，项目总建筑面积3012万平方米，期末累计已竣工面积1150万平方米，在建及待建面积1862万平方米。充裕的土地与项目储备对企业未来的经营形成强有力的支撑。

但值得注意的是，近年中交地产的负债规模直线攀升，2019年—2021年，其总负债分别为414.51亿元、866.11亿元、1240.17亿元，流动负债也随之升高，分别为285.10亿元、437.74亿元、772.68亿元。

公司2022年中报显示，其剔预资产负债率为82.53%，净负债率为218.83%，现金短债比为0.41，处于三道红线中的红档。

不过，背靠中交房地产集团，中交地产融资具有一定优势。2022年3月和6月，中交地产向中交房地产集团借款合计90.8亿元，期限均为两年，借款年利率7.5%—8.0%。

中交地产表示，公司将通过积极开展债券融资、供应链金融资产证券化业务以及权益融资业务，同时加大销售力度抓紧销售回款，降低整体融资成本，进一步优化债务结构和相关指标。(记者 江楚雅)