地产融资“第三支箭”再迎新突破。2月20日晚，基金业协会正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，明确不动产投资范围、管理人试点要求等，从基金募集、投资、运作、信息披露等方面进行规范，自3月1日起施行。

受此消息刺激，地产股21日普遍高开，随后有所回落。截至收盘，光大嘉宝涨停，深振业大涨逾8%，中洲控股、深深房等上涨逾4%。

不动产私募投资基金投资范围具体包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。

具体来看，试点基金产品投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主;有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%;不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元，在符合一定要求前提下可以扩募;鼓励境外投资者以QFLP(合格境外有限合伙人)方式投资不动产私募投资基金。

对此，易居研究院研究总监严跃进分析称，此次政策使得私募基金的投资方向更加多元化，但是在传统住宅领域，主要是指存量住宅市场。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用，即获得了新的资金支持。

平安证券地产行业分析师杨侃表示，随着本次试点的落地实施，有望为行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产。预计二季度销售有望逐步企稳，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。

国信证券最新研报认为，后续需求端政策跟进力度无需担忧，可静待居民和房企信心重筑。看好久经考验的优质房企及接近“上岸”的困境反转型标的。

地产融资三条红线指的是什么?

房地产三条红线是按照三个不同的指标来进行分类的，每条红线都有它相对应的计算公式。

1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%。

计算公式：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收款)/(总资产-预收款)

2、净负债率不得大于100%。

计算公式：净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益

注：合并权益指合并报表的总权益，包括永续债与少数股东权益。

3、现金短债比不得小于1倍。

计算公式：现金短债比=货币资金/短期有息债务