在房企年报难产，业绩普遍亏损的现状下，保利发展(600048.SH)的成绩单为市场信心打了一剂“强心针”。
年报显示，2021年，保利发展实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%;市场销售波动下，销售额突破5000亿大关，实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%。保利发展也是为数不多的保持营业收入与销售金额“双增长”的头部房企。在克而瑞的排行榜中，保利发展去年以4899.7亿元操盘金额位列行业第四。
受地产项目利润率下降等影响，2021年保利发展归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。
在这一基础上，保利今年首提“进三争一”目标，较5年前宋广菊时代提出的“重回前三”目标更进一步。4月21日，在2021年度网上业绩说明会上，去年刚接任保利发展董事长的刘平表示，“公司提出‘进三争一’目标，是有信心和底气的。”
2021年，保利发展依旧继续保持较高的投资力度，全年拓展项目145个，比2020年同期只少了一个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。
新目标下，刘平表示，2022年希望保利发展能更加积极，全年投资计划3650亿元。
“进三争一”销售额突破5000亿
虽然没有摆脱房地产行业增收不增利的问题，但作为行业领军企业，保利发展整体保持稳健。
年报显示，2021年保利发展实现营业收入2850亿元，同比增长17.2%;毛利润764亿元，归母净利润274亿元，分别同比下降3.6%和5.4%。
保利发展表示，主要由于近几年高价地的陆续结转，毛利率下降，导致增收不增利。2021年，其毛利率、净利率和归母净利率分别同比下降5.8、3.4和2.3个百分点至26.8%、13.0%和9.6%。
不过，面临市场销售波动，保利发展延续业绩稳步增长的态势。2021年公司销售额突破5000亿大关，达5349.29亿元，同比增长6.38%;签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%;签约均价16049元/平方米，同比上涨8.8%。
克而瑞数据显示，2021年，保利发展的销售规模位居行业第四，并逐步缩小了与前三的差距。且对比其他房企而言，保利发展是为数不多的保持营业收入与销售金额“双增长”的头部房企。
2022年一季度，保利发展实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%。降幅低于行业平均水平，行业排名也进一步提升至第三，全年市场占有率有望继续提升。
知名地产分析师严跃进认为，从销售工作看，2021年保利实现了5300多亿的签约金额，虽然低于融创的规模，但总体上冲刺前三的动力和实力较强，所以今年确实是保利冲刺前三的关键年。相关营销工作和节奏也会进一步加快。其他企业和投资者也应该密切关注此类企业的动向。
去年接棒宋广菊成为保利发展董事长的刘平表示，2022年，希望保利发展能更加积极，他给出全年的投资计划是3650亿元。“今年公司整体的拓展逻辑还是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润，保障股东投资回报。”
“公司作为行业龙头，不简单追求规模上的排名，更多的是按照既定战略，把握市场机会，保持企业持续健康发展。”刘平在会上称，在行业波动中，作为行业领军企业，公司的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会。基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的“进三争一”目标，是有信心和底气的。
近年来，保利发展38个核心城市储备资源始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%，资源储备满足公司2-3年的开发需求，为可持续发展提供保障。保利发展表示，2022年计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积4010万平方米，计划竣工面积4231万平方米。
2021年，保利发展全年拓展项目145个，比2020年同期只少了一个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。
严跃进认为，此次保利发展明确“进三争一”的目标，相比保利上一任董事长宋广菊提出的“重回行业前三”的愿景其实是提高了一步。对于保利来说，该目标将对后续的拿地和销售等工作产生影响。从拿地工作看，当前央企拿地正值较好的窗口期，预计后续拿地以及收并购的操作确实会加快。
债务结构进一步优化
在行业降杠杆，规避现金流紧张、债务风险的趋势下，保利发展持续优化债务结构。财报显示，2021年保利发展扣除预收款的资产负债率为68%，净负债率为55%，现金短债比为1.86倍，三项指标均进一步优化，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。
现金流方面，2021年保利实现回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%，居于行业高位，在手货币资金1713.84亿元，实现连续4年保持经营活动现金流为正，销售回笼率长期保持在90%以上的行业最高水平。
2021年保利发挥规模央企财务优势，同时把握低成本融资的机会，期末平均借贷成本同比下降了0.31个百分点至4.46%。保利发行公司短期债86.9亿元、中期票据100亿元。期末其有息负债规模为3382亿元，综合融资成本约4.46%，较上年末下降31个基点，继续保持业内领先优势。
值得一提的是，此次保利的财务数据中，负债数据颇受关注。数据显示，2021年，保利发展的总负债首次突破万亿元。对此，保利发展财务总监表示，公司总负债中，有息负债为3382亿元，其他经营性负债为7588亿元(其中预收房款为4534亿元)，公司经营稳健，债务风险低。
严跃进认为，从该数据可以看出，保利发展的总负债其实包括了预售房款等，所以其实和传统意义上理解的负债还是有差异的。这实际上和保利发展的经营规模有关。这几年类似央企成长性较好，销售数据表现不错，所以也会使得预售款等数据偏大，进而使得负债数据偏大。但本身其负债方面比较安全，所以投资者等也不必过于担忧。(记者江楚雅)
