在满足合同设定的条件且取得银行同意的前提下,房贷是可以提前还贷的,提前还贷为借款人节省了利息,但有人询问为什么都提前还房贷了?下面看分析。

提前还房贷的原因如下:

1、减少房贷利息:选择提前还房贷的用户,房贷利率基本都在5%-6%左右,这部分用户的房贷利率较高,提前还款主要是为了节省房贷利息。并且即使用户的房贷利率执行新的LPR,由于所加的基点不会发生变化,因此房贷利率下调后,用户需要支付的房贷利息并不会大幅度减少。只有选择提前还房贷,用户才可以最大程度减少房贷利息。

2、减轻月供压力:提前还房贷时,用户可以选择减少月供、保持贷款期限不变或者月供不变、缩短贷款期限,如果用户选择减少月供、保持贷款期限不变,那么每月需要偿还的月供金额就会减少。对于用户来说,每月还款金额减少了,月供的压力也就得到了缓解。

3、用户收入下降:很多用户遭遇了降薪、失业等意外情况,已经失业、降薪的用户会觉得每月的还款压力过大。而上一条原因已经说到,想要减轻月供压力,必须选择提前还部分或者提前还清房贷。特别是提前还清房贷,可以让用户无债一身轻。

4、投资收益率下降:很多投资项目收益率要低于房贷利率,之前很多用户想要通过投资的收益来归还房贷。而当前的理财投资不仅收益率下降,而且要面临的风险也越来越高,甚至还出现了亏损本金的情况。因此,当投资收益率低于4%时,选择提前还房贷反而是最好的投资方式。这时候提前还房贷,节省下来的利息会比投资投资收益赚得多。

5、对未来有焦虑感:一部分用户的工作、收入不再稳定,让这部分用户对未来产生了焦虑感。有一个很现实的问题,那就是用户当前的经济状态很难保持稳定,并且房贷存在断供的可能。很多人抱着早还款、早安心的想法,选择提前还房贷,这样就可以避免断供的风险。

如何应对汹涌的“提前还贷潮”?结合我国国情和现行政策,可以从以下几个方面应对。

一是降低存量房贷利率。这是期经济学界讨论最多的话题,包括孟晓苏、任泽等经济学家纷纷呼吁出台措施引导银行适度下调存量房贷利率,同时降息以降低银行负债成本。任泽认为,降低存量房贷利率不仅降低了购房者利息成本,刺激了住房消费,而且对宏观经济也将产生积极影响。

降低存量房贷利率对银行来说虽然利差收益受到了一定损失,但相比提前还贷来说毕竟保住了房贷存量。在2008?年也曾经下调过存量房贷利率,对房地产市场和宏观经济恢复起到了积极作用。

二是效仿发达国家采取“再融资”方式。欧美发达国家对提前还贷有着比较成熟的应对措施,例如美国,贷款人可以随时选择以更低的利率进行“再融资”。在扣除已付的本金和利息之后,银行或其他贷款机构先行代为付清贷款人高利率的存量贷款,然后以当前较低利率重新为其办理贷款。这种做法相比直接降低存量房贷利率虽然操作起来比较繁琐,但更为科学,也是值得借鉴的应对之策。

三是加大个人住房贷款抵扣个税力度。将房贷利息抵扣个税是国际上普遍采用的税收优惠政策,据统计目前有80多个国家在采用。在英、美等国,住房抵押贷款通常可抵扣个人收入所得税或者是出租房屋所得税,而且往往是较大抵扣项。综合各国情况,常用的抵免方式包括税前抵扣、应纳税额抵扣、财政补助等三种。目前我国针对首套房贷采取的是“一刀切”的政策,不论贷款额度多少,每月固定抵扣1000元。

虽然操作起来比较简便,但在制度设计上存在明显漏洞。期网络就流传着“1元房贷抵个税”现象:提前还贷并不完全还清,而是只留一小部分(每月还贷1元),这样仍然可以享受个税抵扣优惠政策。房贷抵扣个税的政策方向是正确的,但在制度设计上应更科学,比如根据房贷额度和实际利息支出确定抵扣比例或抵扣额,贷款额度越高,抵扣力度越大。

四是加强经营贷、消费贷监管,严厉查处违规放贷、违规挪用等现象。最人民银行、银保监会再次要求商业银行持续做好贷前贷后管理,加强风险警示。监管部门也将加大检查处罚力度,及时查处违规中介并披露典型案例。

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